О типичных ошибках и нарушениях Требований к форме и содержанию отчета об оценке, выявленных по результатам проведенных экспертиз

 Дата публикации: 08.04.2020

В связи с началом работы Экспертного совета Палаты мы объявляем о запуске предусмотренных Планом работы Палаты в 2020 году мероприятий, направленных на повышение качества отчетов об оценке.

При проведении экспертиз отчетов об оценке мы получаем информацию о типичных ошибках, допускаемых оценщиками при их составлении. По мере накопления этой информации мы планируем её анализировать и публиковать результаты на сайте Палаты. Эта работа будет вестись в постоянном режиме. Мы надеемся, что Вы будете изучать публикуемые материалы и при необходимости вносить соответствующие изменения в свои отчеты об оценке.

Представляем Вашему вниманию первую часть ошибок и нарушений (пока только Требований к форме и содержанию отчета об оценке), допускаемых оценщиками.

Кроме того, предлагаем Вашему вниманию проверочный лист, заполняемый членами Контрольного комитета при проведении плановых проверок. И, пока есть свободное время, Вы можете самостоятельно проверить свои отчеты по данному проверочному листу:



Типичные ошибки, допускаемые при оформлении отчетов об оценке.

(в данном случае рассматриваются только нарушения «Требований к форме и содержанию отчета об оценке». Ошибки и нарушения стандартов оценки будут рассмотрены позже)

1. На титульном листе отчета оценщик обязан указать цель оценки. Это установлено подпунктом 6) пункта 6 «Требований к форме и содержанию отчета об оценке». Цель оценки оценщики указывают как угодно: для залога, для реализации, для принятия управленческих решений и т. д. однако, согласно определению, приведенному в п. 6, главы 1 стандарта оценки «Базы оценки и типы стоимости» - целью оценки является установление величины конкретного вида стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки оцениваемого объекта оценки и устанавливается в договоре с заказчиком отчета об оценке. В связи с этим, наиболее верной формулировкой цели оценки является «установление рыночной (или иной, если предполагается решение такой задачи) стоимости». Рекомендуем в отчетах использовать именно такую формулировку;

2. В Разделе 1 «Общие сведения об отчете» обязательно указываются основные термины и определения, применяемые в отчете. Это предусмотрено подпунктом 6) пункта 8 «Требований к форме и содержанию отчета об оценке». Оценщики обычно не особенно задумываются над выражением «основные термины и определения, применяемые в отчете» и копируют все термины и определения, приведенные в соответствующем стандарте оценки. Получается два листа терминов и определений, из которых реально встречаются в отчете четыре-пять терминов (к примеру, оценщик использовал только сравнительный подход. Зачем в отчете термины и определения, связанные с затратным и доходным подходами?) Важно: указание в отчете не используемых при оценке терминов и определений рассматривается как нарушение. Рекомендуем указывать в отчете только те термины и определения, которые действительно используются в отчете. Хотя бы соответствуют выбранному подходу;

3. Необходимо проверить корректность терминов во всём отчете. Часто оценщики формируют отчеты путём копирования отдельных частей из разных источников. При этом не заботятся однообразием терминов. Однажды сформировав отчет, в дальнейшем меняют только сведения, связанные с объектом оценки и расчетную часть, а остальной текст не перечитывают. Рекомендуем просмотреть отчеты целиком и привести термины и определения по всему тексту в соответствие действующим стандартам оценки. Это касается также названий подходов и методов (часто встречаются выражения «затратный метод», «рыночный подход» и т. д), а также их описания (у многих описание подходов и методов взято из старых стандартов).

4. В Разделе 1 Отчета обязательно указывается перечень документов, использованных при оценке. Это предусмотрено подпунктом 5) пункта 8 «Требований к форме и содержанию отчета об оценке». Очень часто среди указанных оценщиком документов встречается полный список нормативных правовых актов РК, имеющих хоть какое-то отношение к оценке. Некоторые начинают прямо с Конституции РК! И далее по списку: Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, несколько Законов, ВСЕ стандарты оценки, бухгалтерские балансы и т. д. Важно: указание в отчете нормативных правовых актов и источников информации, которые не используются в отчете, рассматривается как нарушение. Рекомендуем просмотреть свои отчеты и оставить в качестве нормативных правовых актов Закон об оценочной деятельности, Требования к форме и содержанию отчета об оценке, а также стандарт оценки, соответствующий оцениваемому имуществу. Кроме того, необходимо редактировать данный раздел при проведении каждой оценки с целью указания в отчете только той информации, которая действительно используется оценщиком;

5. Согласно пункту 14 «Требований к форме и содержанию отчета об оценке» все листы отчета парафируются оценщиком, составившим отчет. Фраза «кроме титульного» из действующей редакции Требований исключена, поэтому, строго говоря, нужно парафировать и титульный лист. Рекомендуем учесть это при оформлении отчетов;

6. Отчет должен содержать ВСЕ разделы и подразделы, предусмотренные Требованиями к форме и содержанию отчета об оценке. Это касается и раздела Согласование результатов оценки. Даже если оценщик использовал только один подход раздел «Согласование результатов оценки» в отчете должен быть. В этом случае в данном разделе следует написать приблизительно следующее: «в связи с тем, что при оценке объекта использовался только один подход, согласование результатов не требуется»;

7. В задании на оценку обязательно должна быть указана выбранная оценщиком база оценки. Это установлено подпунктом 2) пункта 8 «Требований к форме и содержанию отчета об оценке». Причем база оценки должна соответствовать стандарту оценки «Базы и типы стоимости». Всего в данном стандарте описаны три основные категории баз оценки:

1) базы, указывающие на наиболее вероятную цену, которая получается при гипотетическом обмене, происходящем на свободном и открытом рынке;

2) базы, указывающие на выгоды, которые физическое или юридическое лицо получает от владения активом. Базы оценки этой категории основываются на соображениях экономической полезности или функциях имущества, а не на его способности быть купленным участниками рынка или эффектов необычных или нетипичных условий рынка;

3) базы, указывающие на цены, которые на разумных основаниях могли бы быть согласованы в отношении актива при его обмене между двумя конкретными сторонами.
В соответствии с приведенными выше определениями рекомендуем при оценке рыночной стоимости и её подвидов (ликвидационной, утилизационной и терминальной стоимостей) при определении базы оценки писать «база, указывающая на наиболее вероятную цену, которая получается при гипотетическом обмене, происходящем на свободном и открытом рынке».